רעיונות לרכישת נכס 

להלן תכנוני מס ברכישת משרד בישראל ע"י בעלי מקצועות חופשיים, המוצגים בטבלה המסכמת את הדברים:

הערות מהות שם התכנון מס'
התכנון תקף גם אחרי הרפורמה. ייתכן כי 25% יוקנה גם לשבח, ולא רק לרווחי הון. לרכוש אותו בחברת בית. לבקש תחולת ס' 64 לפקודה. כיצד לרכוש משרד לבעל מקצוע עצמאי. א'
גם אם לא יוקנה שיעור 25% ברפורמה לשבח מקרקעין. אם הרכישה הינה בהון זר של 70% ומעלה, כדאי להחזיר קרן מנטו 64% בחברה ולא מ-50% ביחיד (בשוטף). בחברה, קרן הלוואה תוחזר מנטו 64% (36% מס לשכ"ד), ולא כמו שכ"ד בניכוי מס 50% ליחיד. כיצד לנכות הוצאות מימון ולהחזיר קרן הלוואה ע"י בעל מקצוע עצמאי שרכש משרד. ב'
כדאי לציין, כי אם בעל המניות תושב מדינת אמנה, דוגמת גרמניה, והשליטה והניהול בחברת הבית בחו"ל, הרי יש לעיתים שאמנות המס (לדוגמא, גרמניה) פוטרות ממס מכירת המניות. לפי הילכת חברה זרה ונובול וודוז, הטבות מס לבנין (פרק שביעי 1) או להשקעת חוץ (ס' 46 לחוק העידוד), ינתנו לבעל המניות, וכן גם ביחס להוצאות מימון המניות, אשר לפי ההלכות הנ"ל יותרו בניכוי. מה דין בעל מניות שקנה את המניות בחברת בית, ולא את הנכס עצמו. ג'
מס שבח מתעלם מהילכת ליפשור, והמאבק לקיומה כיום הינו בועדות הערר, שם קיבלו הרשויות גיבוי מהשופט הומינר ז"ל. כיום, עמדת בתי המשפט לא ברורה ויש לשער שהילכת העליון תיושם ע"י ועדות הערר כלשונה. לפי הילכת ליפשור, הפסד בחברה, לרבות מעסק של השכרה, ניתן לקיזוז נגד שבח מקרקעין במכירת מניות חברת הנכס. לפי הילכת ליפשור זכאי המוכר לחישוב השבח במכירת מניות כאילו מכר מקרקעין לרבות ההפסד. מה יתרונות מס אפשריים במכירת מניות. ד'
ניתן לקזז ההפסד כנגד הכנסות בעל מקצוע חופשי, מהנדס, עו"ד, רו"ח, יועץ מס. שינוי יעוד לפי 5(ב) לפני תום 4 שנים איננו אירוע מס והוא זכות מוקנית אוטומטית לנישום לדרישת ירידת ערך. על ס' 85 יחול מאבק, כאשר נמ"ה ינסה להקדים העיתוי, על מנת לקצץ הפסדיו. הנישום כך יכול להרוויח, שיעור הרווח יהיה נתון לניכוי. יש להציגו כנכס קבוע ואם חלה ירידת ערך יש לערוך שינוי יעוד לפי 5(ב) רטרואקטיבי למלאי, וברור שיחול אוטומטית ס' 85 על ערך נמוך יותר, כך שיווצר הפסד. נראה שהנישום לא יכול להפסיד. כיצד להציג את הנכס בחברה? ה'


לפי החוק קבלן בונה (שאיננו חל כאן) מוגבל לפי 8א(ג) בדרישת הפסד מבניין (מכירה), אך לא ממלאי (כולל בנין) שטרם נמכר אם ירד ערכו. אז 8א(ג) לא חל כלל. התשובה חיובית. מ"ה לא יחלוק אם מדובר רק במלאי מקרקעין, אך יתנגד אם מדובר במבנה. האם ניתן לקזז הפסד בירידת ערך כנגד הכנסות של בעל מקצוע חופשי. ו'
וכל עבודת דיפון, ניקוז שנועדה למנוע סחף ושטפונות. הדבר מותר גם לבעלי משרדים. לשם דרישת ניכוי ממ"ד, מקלט, חניון המשמש להג"א כמקלט לאיסוף פצועים (ניתן לארגן זאת), וכן את עבודות התיעול, דיפון וניקוז למניעת סחף (אישור מהנדס) המהווים עד 20% מעלות הבניין, כהוצאה שוטפת, הרי לפי פס"ד קולנוע רינה, אפשר וגולדשטיין, נדרשת רכישת המשרד בשיטת ב.ס.ר. האם לרכוש את המשרד גמור או בשיטת ב.ס.ר. (עמותות בניה). ז'
כמובן ששיטת ב.ס.ר. נבדקה ואושרה והיא עומדת בדרישות נמ"ה לאור הילכת נורדיה, כך שכיום זו השיטה היחידה בה הרוכש לא צפוי לשומת מס רכישה על הבניה. בשיטת ב.ס.ר. משתלם מס רכישה רק על הקרקע ולא על הבניה, כך ש-5% על קרקע זול יותר ממס על רכישת הבנין בשלמות. כיצד ניתן לחסוך מס רכישה ברכישת משרד. ח'


רכישת נדל"ן מחוץ לישראל ? מספר רעיונות
1. הכלל ? בדרך כלל מכירת מקרקעין חייבת במס רווח הון או שבח מקרקעין במדינה בה מצויים המקרקעין. עם זאת, קיימים בעולם פטורים מיוחדים לתושבי חוץ, המוכרים מקרקעין במדינות מסוימות, פטורים אלו ראויים לתשומת לב מיוחדת. כך לדוגמא:
2. אנגליה ? השקעה ב- U.K. באנגליה, פטור תושב חוץ המוכר מקרקעין שלא במסגרת עסק. פטור זה מנוצל היטב ע"י משקיעים ישראליים, המזרימים הונם לחברות החזקה זרות במקלטי מס, דרכן נרכשים המקרקעין ב-U.K.. בדרך זו הכנסות שוטפות זורמות לבנק לכיסוי ריבית וקרן הלוואה שמימנו את הרכישה, ואילו רווח ההון בעת המכירה יהיה פטור ממס.
3. אירופה ? בארצות אחרות כמו פולין, הונגריה, או רוב מדינות אירופה, דרך ניצול הפטורים להשקעות תושבי חוץ במקרקעין, מסובכת יותר. מכירת המקרקעין עצמם חייבת במס, אך מכירת מניות חברות או תאגידים מקומיים או זרים איננה חייבת במס רווח הון, אם נעשית ע"י תושבי חוץ ובמדינות אמנה. יוצא, איפוא, כי השקעות במדינות אלו ראוי שתעשנה תוך צפי לכך שרווח הון, אם יהיה, יופק ויווצר במכירת מניות פטורה. לכן החזקת פרויקט פלוני, נשוא למימוש עצמאי, תהיה דרך חברה מקומית או זרה, מקום שהדבר מותר על פי דיני אותה מדינה.

בעיה רלבנטית, המתעוררת תמיד ביחס למימוש מניות תאגידים בעלי מניות בחברה זרה, הינה אובדן עלות לקונה בגין קניית המניות בדרך האמורה. הקונים בד"כ ממזגים את החברה הקונה או מפרקים אותה לתוך חברת אם או חברה אחות, כך שמימון המניות יעמוד כנגד הנכס עצמו, לאחר הפרוק, והנכס יוצג בגובה עלות המניות. התוצאה של מיזוג או פרוק מוצלחים הינה, שהוצאות המימון והעלות או הפחת של רכישת המניות האמורה, יינתנו לקונה כניכוי בדו"חות המס של החברה בעלת הנכס לאחר הפרוק.

4. ארה"ב ? הדין יותר מסובך ובעייתי. תושב חוץ חייב במס במקרים רבים על מכירת מקרקעין בארה"ב. הוא יכול להחזיק זאת דרך תאגיד זר ואז שיעור המס על רווח הון ארוך טווח יעלה מ-20% - 18% מס פדרלי, ל-35%-15% מס רווחי הון של תאגידים. לעיתים רבות שיעור מס זה הוא כפול כמעט (35%) משיעור המס של יחיד, המוכר קרקע בארה"ב (18%). על מנת להקל בנטל מס של התאגיד הזר, ניתן לבקש שהתאגיד יחשב כשותפות שקופה לצרכי מס אמריקאי Check the box (ר' גיליון מס פקס מס' 56). בקשה זו תזכה את היחיד תושב החוץ לשלם בארה"ב מס 20% - 18% בלבד ואם יקבל הכסף לתאגיד הזר ויחלק אותו לראשונה כדיבידנד בחו"ל, הרי לפי הדין בישראל יהיה פטור ממס על הדיבידנד. ההמלצה הינה לגלות לרשויות המס הכל ולהגיע לפשרה בנושא. כמו כן, ידוע כי בארה"ב אם תחזיק חברה זרה במקרקעין ומניותיה ימכרו ע"י תושב מדינת אמנה, הרי המכירה תהיה פטורה ממס בארה"ב, אך לקונה לא תיווצר עלות לצורך פחת בגובה סכום המכר, והוא ייתקל בכפל מס, כפי שהוסבר לעיל ביחס לרכישת מניות בחברות אירופאיות.
5. פורטפוליו אינטרסט ארה"ב ? לבסוף, ידוע עוד, כי אם "תושבי חוץ" רוכשים בחברה זרה קרקע בארה"ב בהלוואות בעלים, הריבית שהחברה הזרה תשלם לבעלי המניות על הלוואות בעלים, פטורה מניכוי במקור בארה"ב. הכינוי של הריבית הפטורה הינו: Portfolio Interest. שיטה זו נוהגת ע"י מספר רו"ח ישראלים, המרכזים השקעות נדל"ן בחו"ל, כדוגמת ישראל פייט או יולי ירדני, המתמחים בתחום ומדווחים על נסיונות מוצלחים מול רשויות המס בארה"ב.

אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי