בקרוב ייחגג יום הולדתה הראשון של הרפורמה במס. ניתן לנחש, כי מבין באי השמחה לא יימצאו ישראלים משקיעי נדל"ן בחו"ל. אלה מנסים עדיין להתאושש מרעידת האדמה שפקדה אותם ב-1 בינואר שנת 2003, עת יצאה הפעוטה לאוויר העולם.
סידרת המאמרים המתפרסמת בטור זה משך מספר שבועות נועדה לסכם את שנתה הראשונה של הרפורמה מזווית המבט של אותם משקיעים. משימתנו תהיה להוכיח, כי המציאות המיסויית החדשה, הבלתי מוכרת, הגם שיצרה הרתעה מסוימת, לא סתמה את הגולל בפני תכנוני מס חדשים, לגיטימיים. אלה משתלבים בכללי המשחק החדשים וסוללים את הדרך לאפשרויות השקעה מגוונות. הפעם בחרנו להתמקד במבנה מומלץ ביחס להשקעות יחיד תושב ישראל בנדל"ן בארה"ב. קרקע זו כבר איננה בתולית, אך נחרוש בה שוב למענכם.
בארה"ב מקובלות מספר דרכי השקעה בנדל"ן. מראש נציין, כי השקעה ישירה בידי יחיד היא הזולה ביותר, כיוון שהיא חוסכת את עלויות ההקמה והתפעול של מבנה חברות, ומביאה לתוצאת מס מזערית (25% בגין רווחי הון עד רמת היחיד, כאשר את המס על הכנסה שוטפת ניתן להקטין על-ידי פחת והוצאות מימון כמעט עד לאפס). אנו נדון דווקא בדרכי ההשקעה העקיפות, המתבצעות דרך חיץ תאגידי כלשהו, מתוך הנחה, שהמשקיע המשוכלל יעדיף השקעה כזו על-פני השקעה ישירה, וזאת על-מנת לנצל את עקרון האחריות המוגבלת והאישיות המשפטית הנפרדת שיש לחברה.
הדרך הראשונה שנציג להשקעה כאמור הינה שכיחה ביותר, פשוטה יחסית, אך פחות מומלצת. דרך זו מושתתת על מבנה ההחזקות הבא: יחיד ישראלי מחזיק בחברה תושבת ישראל המשקיעה בחברה אמריקאית בעלת נדל"ן.
במבנה החזקות זה מכירת הנדל"ן תביא לחיוב במס שולי בארה"ב בשיעור של 35% במישור החברה האמריקאית. בעת חלוקת הרווחים לחברה הישראלית ינוכה בארה"ב מס במקור בשיעור 12.5%. לכאורה, ישראל אמורה למסות דיבידנד מחולק זה במס משלים, עד לשיעור של 25%, אך אם החברה הישראלית תחזיק מעל ל-10% בחברה האמריקאית, יותר לה, כנגד המס האמריקאי ששולם, זיכוי עקיף בישראל. מובן, כי בעת חלוקה נוספת מהחברה ליחיד, יוטל מס בישראל בשיעור 25%.
יוצא, כי התקבול נטו בידי היחיד במבנה החזקות זה יעמוד על 42.65% בלבד (75% x %56 x 87.5%), ואם יוותרו הכספים בחברה הישראלית - התקבול נטו יעמוד על 56.875%.
תוצאות המס יופחתו באופן ניכר מקום בו יעשה שימוש במבנה החזקות מתוחכם יותר, המבוסס על שרשרת חברות שקופות, המוכרות ככאלה הן על-ידי הדין האמריקאי והן על-ידי הדין בישראל.
במבנה המוצע, יחיד תושב ישראל ישקיע דרך חברה ישראלית שקופה בשותפות אמריקאית מוגבלת (LLP) או בחברה שקופה מסוג LLC; האחרונות נחשבות גופים שקופים לצרכי מס, הן בדין האמריקאי והן בישראל (נציין כי סיווגה התאגידי המדויק של LLC בדין הישראלי אינו חד משמעי, דבר הפותח פתח לתכנוני מס נוספים). ה-LLP/LLC תשקיע ישירות בנדל"ן בארה"ב. החברה הישראלית השקופה תבצע הליך "check the box" - הליך בחירה (election) פשוט וטכני - שבסופו תיחשב חברה שקופה לצרכי מס בארה"ב.
במבנה שכזה, בגלל שקיפות החברות, תיחשב מכירת הנדל"ן כאילו נעשתה ישירות על-ידי היחיד תושב ישראל, ועל כן חבות המס בארה"ב תהיה בשיעור 15% בלבד (במידה והנדל"ן הוחזק מעל לשנה והמוכר זכאי ל-ong Term Capital Gains), או 5% אם הנדל"ן הוחזק למעלה מ-5 שנים.
בישראל, היחיד יהיה חייב במס בשיעור של 25%, תוך קבלת זיכוי על המס ששולם בארה"ב. שיעור זה יחול על נכסים שנרכשו לאחר ה-1.1.03. במקרה שנרכשו קודם לכן, יחול שיעור מס ליניארי על פי יחס תקופות ההחזקה בנכס, לפני ואחרי ה-1.1.03.
מאחר שכל הגופים במבנה נחשבים כשקופים לצרכי מס, הן בישראל והן בארה"ב, הרי שחלוקת דיבידנדים על ידם לא תקים חבות מס נוספת בישראל ובארה"ב כאחד. עיניכם הרואות, בסופו של יום, מבנה ההשקעה המתואר גורר חבות מס כוללת של 25% בלבד עד רמת היחיד.
אם, למצער, יצליח היחיד לשכנע את רשויות המס בישראל, כי רק החברה הישראלית היא בבחינת חברה שקופה, או אז ישלם 15% בארה"ב ו-21.25% נוספים (25% X 85%) בישראל בגין חלוקת דיבידנד אליו מהחברה האמריקאית, דרך החברה הישראלית השקופה. במצב עניינים זה, יוותר היחיד עם 63.75% לאחר תשלום המס.
דוגמאות אלה ואחרות מוכיחות, כי משקיעי נדל"ן בחו"ל יכולים לצעוד בבטחה במסלול השקעתם, שאיננו רווי מס, אף כיום, לאחר הרפורמה. המצב המשפטי החדש שנוצר לא צריך להרתיעם. צריך לזכור שתמיד קיימת הדרך החוקית הנכונה למזער את חבות המס, זו רק שאלה של ידע ושל פניה לגורמים המתאימים.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
עו"ד שלומי רגב ואיתי הוכברג (משפטן)
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
