השבחת מבנים-יושבים על תיבת מטמון 

במאמר זה אבקש לציין מספר דרכים בהם יכולים בעלי נכסים בבתים משותפים, לשדרג את ביתם ללא כל עלות כספית מצידם וזאת ביצוע תוכנית השבחת בניין על ידי חברת בנייה.

הסיבה להיתכנות מקרים מסוג זה נובעת הן מחקיקת הכנסת והוראות הממשלה והן מפעולות הרשויות העירוניות, אשר כל אחד בדרכו מגדיל או משנה לחלוטין זכויות בנייה שיש על בניין. מצב זה מוביל לכך שערך הנכסים שחלים עליהם הוראות החיקוק עולה בצורה משמעותית וזאת ללא כל התערבות בעלי הנכסים.

במה דברים אמורים: קיימים מספר רב של דברי חקיקה ראשית וחקיקה עירונית המגדילים את זכויות הבנייה על נכסים מסויימים. אבקש לסקור מספר דברי חקיקה וחקיקת משנה מרכזיים שדיירים בבתים משותפים יכולים להשתמש בהם על מנת להגדיל את ערך דירתם ובהתאמה את רמת חייהם.

פינוי בינוי:
חוק פינוי בינוי הינו דבר חקיקה די חדשני אשר התיימר להסדיר את כל הנושא שעד למועד חקיקת החוק היה לא ברור ושאוב ממספר דברי חקיקה פזורים אשר בשילובן ניתן היה ליישם פרוייקט של פינוי בינוי. פעולה זו הרתיע המון גורמים מלנסות וזאת מפאת דרישה מוגזמת של רוב מוחלט של הסכמת הדיירים וחוסר מקצועיות של הרשויות במתן הנחיות ליזמים.
כל זה השתנה עם חקיקת החוק אשר בדרכו דורש הסכמה של 80% מבעלי הנכס (בהתקיים תנאים מסויימים)וכן ניתנה הנחיות ברורות מצד הממשלה לרשויות לעודד מתן הקלות ושינויי תב"עות ליזמים שהצליחו להרים פרוייקט. ואכן הרשויות הפנימו דרישה זו ופעלו לחקיקה של תקנות עירוניות המסדירות זאת.
תוצאת צליחת פרוייקט פינוי בינוי מביא למצב שבנייני רכבת ישנים הופכים לרבי קומות מרשימים ובעלי הדירות הישנות זוכים בדירות חדשות גדולות יותר ואיכותיות יותר מדירתן הישנה.

תמ"א 38:
תוכנית מתאר ארצית 38 כנגד רעידות אדמה הינו יציר חקיקה חדש אשר חל על בנייני מגורים שנבנו לפני 1980. מבנים אלה לא נבנו בהתאם לתקן 413 לעמידות מבנים כנגד רעידות אדמה ולכן החליטה הממשלה על התוכנית לעודד את חיזוק אותם מבנים. תמ"א 38 מדרבנת בעלי דירות בבתים ישנים לחזק את ביתם כנגד רעידות אדמה ובתמורה מעניקה המדינה זכויות בנייה נוספות על הנכס כדרך לממן את החיזוק. תוכנית זו יצרה מצב שבו הדיירים יכולים להתקשר עם חברת בנייה אשר זו תחזק את המבנה כנגד רעידות אדמה, על חשבונה, ובתמורה יעברו זכויות הבנייה לידיה לבניית דירות נוספות על המבנה כדרך לממן את החיזוק. תחום זה הינו חדשני ונועז, מצב זה יצר תחום חדש בעסקאות נדל"ן- השבחת מבנים. חברת הבנייה לא רק תחזק את המבנה כנגד רעידות אדמה אלא תשדרג אותו בצורה משמעותית באמצעות תוספות כגון: מעלית, שיפוץ וחידוש כל מעטפת המבנה ולובי הכניסה, הוספת חדר מסוג ממ"ד לכל דירה ועוד המון הטבות שמשביחות את הבניין בצורה איכותית. להדגיש שוב- ללא כל עלות כספית מצד הדיירים.
תמא 38 עלתה לכותרות לאחרונה בעקבות תיקון לחוק המקרקעין בנוגע לתמא 38 בקובעו - לשם מימוש תמ"א 38 בעיסקת קומבינציה עם חברת בנייה די ברוב של 66% מכלל בעלי הנכסים במבנה (בכפוף לתנאים מינימליים), לפיכך התקיימות פרוייקטים לפי תמ"א 38 נמצאת כעת בשלבי פתיחה ונראה כי העתיד מנבא טובות לתמ"א- גם ליזמים, גם לדיירים וגם למדינה-כל גורם וריווחו שלו.

יחד עם זאת בנייה מעבר לזכויות הבנייה לפי תמ"א 38 יוצרת צורך לרוב גדול יותר של דיירים ולעיתים יש צורך בהסכמה של כל בעלי הנכסים בבניין, דהיינו 100% הסכמה לביצוע הפרוייקט - הכל בהתאם לסוג הבניין ולזכויות הבנייה הינרשות למימוש.

חקיקה עירונית:
דברי חקיקה עירונית רבים מגדילים את אחוזי הבנייה על הבניין, כך שדיירים יכולים למכור אחוזי בנייה אלה לשם בניית דירה נוספת בבניין ולהתחלק ברווחים מהמכירה. המון חוקים ותיקוני תב"עות עושים פעולות של הרחבת זכויות- צריך רק לדעת איך ואיפה לחפש- אבל אם תתעקשו יכול מאוד להיות שהנכס שבו אתם גרים שווה הרבה יותר ממה שאתם מעריכים.

להמשך הסברים על סוגי השבחות הינכם מוזמנים לבקר באתר הבית של חברת אחדות.

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר     הדפס את המאמר     שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי