בפרויקט נדל"ן "מסורתי" תמיד יש יזם אשר מרים את הפרויקט: שוכר אנשי מקצוע ויועצים, מארגן מימון לפרויקט, מעסיק חברת בניה, משווק את הפרויקט וכו'.
בקבוצת רכישה, הקבוצה למעשה תופסת את מקומו של היזם והחיסכון ענקי!
קבוצות רכישה תופסות למעשה את מקומו של היזם ובכך חוסכת בשלושה מישורים:
א. מיסוי.
ב. הרווח של היזם.
ג. עלויות שיווק הפרויקט.
קבוצות רכישה הינן התאגדות של מספר אנשים הקונים נכס מקרקעין, מקצים סכום כסף כל אחד בהתאם לחלקו בקבוצה, ושוכרים יחד קבלן ואנשי מקצוע שיבצעו להם את הפרויקט.
יתרונות:
חיסכון של רווח יזמי עד 15 אחוז מערך הנכס.
שקיפות של 100% בכל מהלכי הפרויקט, אין מידע שאינו גלוי לרוכשים.
הסכם שיתוף שנערך בין חברי הקבוצה מראש מניע את הפרויקט ללא הפרעה, ומנטרל את הקושי בהחלטות במהלך הפרויקט.
אין תשלום מע"מ על קנית הקרקע ברכישה ממוכר יחיד (חיסכון של 15.5% ממחיר הקרקע)
אין הוצאות שיווק לפרויקט (חיסכון של עד 7% מהפרויקט)
מימון:
לקבוצות רכישה קיים מימון בנקאי. כל רוכש חותם על הלוואה נפרדת בהתאם לחלקו בפרויקט. המימון הבנקאי מתקבל בדרך כלל בתנאים מועדפים כיוון שהבנק מקבל עסקת חבילה גדולה ואטרקטיבית, מבחינתו עם סיכון נמוך, - כל הפרויקט למעשה מכור מראש. ההון העצמי המקובל הינו בין 20-30 אחוז מעלות הפרויקט ואת השאר מממן הבנק המלווה בהלוואות "גרייס" או משכנתא לטווח ארוך.
יתרון למימון קבוצתי - הבנק הופך להיות שותף בפיקוח על הפרויקט ודואג לסיום הפרויקט ולהזרמת התשלומים בשלבים המוסכמים.
לסיכום - האופנה החדשה היא קבוצות רכישה! גם הבנקים זיהו אותה וכך גם כל רשתות התיווך בארץ. בשורה התחתונה יש להביא בחשבון חיסכון של 25-30 אחוז ממחיר דירה חדשה דומה.
קבוצות רכישה - שאלות ותשובות
מי אנשי המקצוע המלווים את הפרויקט?
עורך דין - המצוי בכל ההסכמים עם המעורבים בביצוע ועם רשויות המס, וההסכמים בין חברי הקבוצה.
מפקח על הבניה - הבודק את עבודת הקבלן ואת התקדמותו בהתאם לשלבים לביצוע, וההתאמה להסכמים והתוכניות.
אדריכל ומהנדס - המגבשים את התוכניות ומאשררים עם הרשות המקומית, ומבצעים פיקוח עליון.
קבלן מבצע - אחראי על הביצוע בפועל ובנית הבניין
מי מבצע הפרויקט של קבוצת הרכישה?
קבלן הנבחר לאחר מכרז שמקיימת הקבוצה, והבנק מאשר אותו ואת עמידותו הפיננסית.
מה מקבל הרוכש, חבר קבוצת הרכישה, בעבור התשלום?
הרוכש מקבל "הערת אזהרה" בטאבו בעבור המגרש. כמו-כן הדירה המיועדת נרשמת על שמו של הרוכש.
מה קורה אם אחד מחברי קבוצת הרכישה נקלע לקשיים כלכליים ?
הבנק המלווה מאשר את כל אחד מחברי קבוצת הרכישה ואחראי באופן אישי מול הלקוח - חבר קבוצת הרכישה (כדי למנוע מצב של עיכוב הפרויקט).
האם יש תשלומים נוספים מעבר להון העצמי הנדרש לפרויקט?
תשלום בעבור ליווי משפטי של עורך הדין של הקבוצה 1.5%.
דמי הרשמה לקבוצה והבטחת מקום בסכום של 450 דולר.
יש אפשרות שהמחיר ישתנה כלפי מעלה או מטה עד לגיבוש הקבוצה, בשל שינוי במפרט הטכני לבקשת קבוצת הרכישה או בחירתו של קבלן מבצע במחיר שונה מהצפוי.
האם כל הדירות שוות במחיר?
הדירות שונות במחיר בשל הפרשי גודל ביניהן, וכמו-כן כל עלייה בקומה מעלה את המחיר כלפי מעלה.
מהו ליווי בנקאי?
ליווי בנקאי הוא מימון מלא של הפרויקט על-ידי אחד הבנקים ותשלום על פי שלבי ביצוע וקצב התקדמות. האישור לביצוע על-ידי מפקח מטעם הבנק המלווה.
מהו הסכם שיתוף?
הזכויות והחובות של כל חבר בקבוצת הרכישה מאוגדות בהסכם שיתוף אשר מגדיר גם את דרך הביצוע והעלויות של הפרויקט.
מתי מתחילים בעבודות ביצוע?
כאשר קבוצת הרכישה מתגבשת והקרקע נרכשת, פועלים המהנדס והאדריכל לקבלת היתרים מתאימים ובמקביל יוצא מכרז לקבלן מבצע. הקבלן הנבחר מתחיל בביצוע הבניה.
כיצד מנוהל הכסף?
התשלומים שקופים לחלוטין - הבנק מעביר מהלוואות הדיירים את הדרוש על פי תשלומים חודשיים מוגדרים מראש המאושרים על ידי נציגות הרוכשים והפיקוח ההנדסי.
זמן מימוש הפרויקט?
זמן ביצוע משוער 24 חודש המשתנה בהתאם לגודל הפרויקט של קבוצת הרכישה.
מה שער הריבית על ההלוואה ?
שער הריבית הינו פריים מינוס חצי אחוז, ללא הצמדה לדולר או למדד. כרגע ריבית הפריים עומדת על 5.5% לשנה.
איזה סוג הלוואה לוקחים?
גרייס עד 36 חודש - בתקופה זו ישנו תשלום ריבית בלבד.
מתי יכול הרוכש למכור את הדירה?
באפשרות הרוכש למכור את דירתו בכל רגע נתון לאחר הקמת קבוצת הרכישה וחתימה על הסכם השיתוף.
ערבויות לביצוע הפרויקט?
ערבות ביצוע של הקבלן, ותשלום אחרי ביצוע בלבד, ומלבד זאת המפקח של הבנק ונציגות הדיירים ופיקוח הנדסי של הפרויקט.
האם ניתן לקבל חזרה דמי רצינות (דמי קדימה)?
בדר"כ ידרוש העו"ד של קבוצת הרכישה מכל מועמד דמי רצינות בגובה של כמה אלפי דולרים. אפשר לקבל חזרה את דמי הקדימה עד אשר נחתם הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה. כמו-כן מוחזרים למועמד דמי הקדימה במידה והפרויקט לא יוצא לדרך.
מה חוסכים בפרויקט של קבוצת רכישה?
עלויות פירסום ושיווק 3%
רווח יזמי 15%
מימון יזמי עד 5%
עלויות תיווך 2%
www.leemarshel.co.il
להשקיע בקטן ולהרוויח כמו יזם
מאת שי ניסים מנכ"ל לי מרשל לימודי נדל"ן והשקעות
www.leemarshl.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
