רכישת דירה אינה עניין של מה בכך, מדובר בהשקעת כסף רב, הסכם הרכישה מסובך והסיכון גדול במיוחד שהנכס עדיין לא קיים (בשלבי בנייה).
להבטיח שהקבלן לא יפשוט רגל יהיה לך קצת קשה אבל על מנת להגן על כספך הינך יכול לנקוט במספר פעולות פשוטות:
עפ"י חוק המכר (דירות), אין לשלם לקבלן יותר מ 15% מערך הנכס ללא בטוחות ראויות, כגון ערבות בנקאית, וזאת לצורך הבטחת הכספים אשר שילמת על חשבון הדירה שנבנית.
שנית, מומלץ לשלם את מחיר הנכס עפ"י התקדמות עבודות הבניה, ולא במועדים שרירותיים שהקבלן קובע. כך היה והקבלן יפשוט את הרגל שילמת עבור מה שנבנה ולא מעבר לזה.
מלבד האמור לעיל כדאי לבצע בדיקות נוספות אשר יבטיחו כי הנכס אותו אתה רוכש והקבלן המבצע עומדים בסטנדרט המתאים לדוג':
רישיונות, היתרים וזכויות בקרקע.
* יש לוודא כי הקבלן ממנו מעוניינים לרכוש את הנכס אוחז ברישיון קבלן בתוקף, וכי הוא מוסמך לבצע את הפרויקט. מומלץ לשאול את הקבלן על עבודות אחרות שביצע, ולנסות להתרשם מטיב עבודתו וממצבו הפיננסי.
* יש לוודא, בלשכת רישום המקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל, כי הקרקע שייכת לקבלן או שלפחות רשומה לטובתו הערת אזהרה וכי אין על הקרקע שעבודים ועיקולים.
* יש לוודא כי ניתן לקבלן היתר בניה מאת הרשות המקומית בתחומה נבנה הבניין.
* יש לוודא כי בידי הקבלן אישור מאת שלטונות המס לפיו אין כל מניעה לרשום את הדירות על שם הרוכשים.
חוזה וזיכרון דברים
* דבר נוסף שברצוני לציין הוא, שאין למהר לחתום על חוזה או זיכרון דברים שהינו למעשה חוזה מחייב. גם אם נראה כי יש קונים אחרים המעוניינים בנכס, יש לקרוא את כל סעיפי החוזה, ולוודא כי הם מובנים, ומשקפים את כל ההסכמות שהושגו בין הצדדים.
* יש לשים לב בעיקר לסעיפים המקנים לקבלן אפשרות לשנות את התחייבויותיו בעתיד או לקבוע דברים על דעת עצמו.
* חוזה המכר חייב לכלול, בין היתר, מפרט טכני ותכנית של הדירה.
* החוזה חייב לכלול את המחיר הסופי של הנכס, למעט הוצאות פיתוח כגון מדרכה, גינה וכיו"ב. למרות זאת, יש לוודא כי מצוין סכום סופי לכל הוצאות הפיתוח הנ"ל, על מנת למנוע הפתעות.
* יש לוודא מהו הרכוש המשותף הצמוד לכל דירה ודירה, לרבות מעמדם של הגג, החצר והחניות.
* יש לוודא כי נקבע בחוזה מועד ברור למסירת הנכס, ופיצוי ראוי במידה והקבלן לא יעמוד במועד זה. כמו כן, יש לציין בחוזה מועד להשלמת הרישום בטאבו על שם הקונה על ידי הקבלן.
* במידה ומעוניינים לקחת משכנתא, מומלץ לקבל אישור עקרוני מהבנק שאתם אכן עומדים בתנאי הזכאות למשכנתא.
ייצוג הצדדים בידי עורך דין
* ברב המקרים מופנים הקונים למשרד עורכי דין לצורך חתימת החוזה. חשוב להבהיר, כי עורך הדין המייצג את הקבלן אינו רשאי לייצג גם את הקונה, למעט טיפול ברישום הרכישה, ולפיכך אם הקונה מעוניין להיות מיוצג בנוגע לפרטי העסקה, עליו לפנות לעו"ד אחר.
לבסוף יצוין, כי אין בעצות המפורטות לעיל, משום רשימה סגורה וכוללת, וכי ישנן בדיקות נוספות שעל הקונה הזהיר לבצע. כמו כן יודגש, כי העצות הנ"ל אינן מהוות תחליף לשירותיהם הנאמנים של בעלי המקצוע כגון עורכי דין, מהנדסים, שמאי מקרקעין וכי"ב.
עו"ד אופיר מילר הינו שותף ומייסד של חברת עוה"ד א. מילר ושות'.
http://www.miller-adv.com
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
