שינוי ייעוד - שכונת עין הים בחדרה ושכונת הבולגרים בבית חנן 

___________________________________________________________________________

שכונת עין הים בחדרה הופכת בשנים האחרונות, עובר להתמוטטותה של חברה חפציבה בשנית 2007 בה נעצר פיתוח השכונה, לשכונה מבוקשת בתנופת בנייה.

באתר האינטרנט של עיריית חדרה נמסר כי:" עיריית חדרה נערכת לפיתוח מואץ של תשתיות בדרום-מערב העיר לנוכח הבנייה הצפויה בשכונות החדשות באזור זה, ביניהן חופים, עין הים ותכלת הים. לדברי ראש עיריית חדרה חיים אביטן, הפיתוח הצפוי ותוספת של מאות יחידות דיור בשנה ימנפו את הפיתוח של כלל אזור גבעת אולגה באמצעות בנייה איכותית ותוספת תושבים חדשים, ובנוסף ישופר מאד התכנון האורבאני בהתאם לפיתוח רצועת חוף מודרנית. בשכונות אלה מדובר בעיקר בבנייה של יחידות דיור צמודות קרקע וצפויות להיבנות בהן עוד עשרות יחידות דיור. עם השלמת הבנייה יכלול משולש השכונות באזור דרום-מערב חדרה מעל ל-1,500 יחידות דיור, וצפוי לאכלס אלפי תושבים."

-

מגרש של כ-400 מ"ר מאושר לבנייה בשכונת עין הים נמכר כיום בכ- 1,250,000 ש"ח.

שכונת הבולגרים הקרויה גם שכונת אירוס העתידה לקבל מעמד של ישוב עצמאי החלה להיבנות בחודשים האחרונים על גבעה סמוכה לישובים בית חנן ובית עובד היוקרתיים.

סיפורה של השכונה מתחיל לפני קום המדינה עם גל העלייה מבולגריה ובו רכשו העולים החדשים אשר השתכנו בישובי המועצה המקומית גן רווה, קרקעות חקלאיות בגבעת הבולגרים.

אישורה של התב"ע למגורים (שינויי ייעוד / הפשרה) בשכונה היה הליך ארוך וכלל שינויי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע בייעוד לגן לאומי, החלטה עליה הוגשה תביעה לפיצויים על ידי בעלי החלקות בגבעה, תביעה אשר בגינה החליטה הועדה הארצית לתכנון ובנייה להורות לקדם תכנית למגורים בגבעה. העניין הלך וחזר לוועדות ערר ואף הגיע לבית המשפט העליון ובית המשפט המינהלי עד אשר אושרה התכנית הקיימת כיום.

על מנת לסבר את האוזן, שוויו של מגרש בגודל 500 מ"ר בגבעה הבולגרית נמכר בכ-1,000,000 ש"ח (מיליון) בשנת 2008 וכיום המחירים עבור חצי דונם פנוי נעים סביב 2,000,000 ש"ח (תלוי במיקומו של המגרש בגבעה, צופה מערבה או מזרחה).

חוכמה בדיעבד היא לדבר על השקעה מושכלת שהניבה פירות, השאלה היא מה ניתן ללמוד מפיתוח השכונות עליהן פרטתי כאן.

בשתי השכונות, עין הים בחדרה ושכונת האירוס בבית חנן, מדובר באזורים עם ביקוש מהגבוהים בארץ. שכונת עין הים שוכנת על חופו של הים התיכון, נוף לים מעלה את ערך הקרקע ואת הביקוש לה בעשרות מונים. שכונת האירוס נמצאת במרכז הארץ בין ישובים כפריים בהם חצי דונם לבנייה עולה 2 מיליון ש"ח ויותר, אזור מבוקש מבחינת קרבתו למרכז ואופיו הכפרי.

נראה כי כאשר קרקעות במיקומים כאלו אטרקטיביים מוצעות למכירה במחירים של כעשירית משוויה של קרקע לבנייה הזהה בגודלה, יתכן כי מדובר בהשקעה נבונה.

עצה מלומדת; כאשר מדובר בהשקעה בקרקעות, חובה לבדוק את ייעודן (ישנם מספר ייעודים ל"קרקע חקלאית", נוף כפרי פתוח/ חקלאי, מטרופולינים, נוף כפרי שמור, יער, גן לאומי, שמורת טבע ועוד) בועדת התכנון הרלוונטית ובתכניות המתאר החלות על החלקה וכן להתייעץ עם בעל מקצוע מומחה בתחום. 

מאת: עו"ד צבר גדיש, מתמחה בעסקאות ומיסוי מקרקעין.   המאמר והמידע המצוי בו הינו מידע כללי המסתמך על פרשנותו האישית של הכותב את שוק הנדל"ן, אינו מהווה ייעוץ משפטי כהגדרתו בחוק, אין בו כדי להחליף מידע הניתן על ידי בעל מקצוע ואין להסתמך עליו בביצוע עסקה.

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי