_______________________________________________________________________
מקור גבייתו של היטל ההשבחה מצוי בפקודות בניין ערים 1921 וערים 1936 והוא מוטל על בעל מקרקעין בעקבות אישור תכנית ו/או אישור שימוש חורג ו/או אישור הקלה.
מתי נדרש בעל הקרקע (להלן:"הנישום") לשלם את היטל ההשבחה ?
כיום, הדרישה לשלם היטל השבחה קמה בעת שהנישום "מימש את הזכויות" שקיבל עם אישור תכנית מפורטת או עם קבלת ההקלה או עם קבלת ההיתר לשימוש חורג וכן הנהנה מתשלומי איזון חב בהיטל השבחה (להלן:"מועד המימוש").
מתי אישור תכנית מהווה אירוע מס ?
ישנן מספר לא מבוטל של תכניות היכולות לחול על המקרקעין בין אם בשוני בתוכנן, ובין אם בשוני ההיררכי שלהן, אסביר; כאשר תכנית מתאר ארצית או תכנית מתאר מחוזית משנה את ייעוד המקרקעין אין אירוע מס מבחינת בעל המקרקעין אך כאשר תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת משנה את ייעוד המקרקעין (מתבצעת השבחה של המקרקעין) יש אירוע מס (להלן:"אירוע מס").
כאשר הועדה המקומית לתכנון ובניה גובה את היטל ההשבחה מהנישום אותו קובעת הוועדה כחלק יחסי משווי ההשבחה של המקרקעין החל בעקבות השינוי (אירוע המס).
-
בהיטל השבחה בשונה ממיסים שונים יש פער זמן שיכול להיות ממושך מאוד בין מועד אירוע המס, המועד בו קמה חבות לשלם מס, לבין המועד בו הנישום נדרש לשלם את המס בפועל, מועד המימוש.
מילה על הרפורמה המוצעת בחוק התכנון והבניה והשלכותיה על החבות בהיטל השבחה ובקביעת מועד אירוע המס (להל:"הרפורמה").
הרפורמה בחוק התכנון והבניה בא בעיקרה להעביר חלק מסמכויות הועדה מחוזית לועדות המקומית על מנת לרכז את התוויות המדיניות התכנונית בגוף אחד, למנוע מדיניות תכנון סותרת בין גופי התכנון ובעיקר לזרז פיתוח ואישור תכניות. כמובן שריכוז סמכויות זה פוגע באיזונים שהועדה המחוזית אמונה עליהם אך זה נושא בפני עצמו.
להלן השינויים העיקריים שהרפורמה מציעה לעניין היטל השבחה:
שינוי לעניין יום החבות – מועד אירוע המס: ישנה כוונה לאפשר לנישום להגיש בקשה לשלם היטל השבחה בין מועד החבות למועד המימוש וזאת גם טרם ביצוע מימוש.
שינוי לעניין אישורה של איזו תכנית ייחשב אירוע מס (איזו תכנית תחשב תכנית משביחה) – הרעיון הראשי הוא שתכנית שלא מחילה הוראות במפורטות (מסייג תכנית מתאר מקומית) לא תחשב כמשביחה.
שינויי לעניין חישוב שווי המקרקעין טרם ההשבחה: חישוב שווי המקרקעין טרם אישור התכנית יעשה ע"י ביצוע אומדן לשווי מקרקעין בעל מאפיינים זהים שבו לא עתידה לחול תכנית משביחה. מטרת שינוי זה היא לנטרל את עליית הערך הצפויה המחושבת בשווי המקרקעין ערב אישור התכנית המשביחה.
רצף תכניות משביחות: כיום מוחלת הלכת פנימי במקרה בו ישנן מספר תכניות השביחות את ערך המקרקעין (מבוצע חישוב בשיטת המדרגות) הרפרומה מתעתדת לבטל את הילכת פנימי ולבצע חישוב אחד בין השווי טרם מועד אישור התכנית המשביחה הראשונה לשווי עובר לאישור התכנית המשביחה האחרונה.
נבכי מיסוי מקרקעין הינם מהמסורבלים שיש ומהמעניינים שכן, כל שכן ערב אישורה של הרפורמה המדוברת.
המובא לעיל הינם חלקי עיקרי הדברים לעניין היטל השבחה בחישובו כיום ולעניין הרפורמה המוצעת – מומלץ להיעזר במומחה לתכנון מס בעסקאות מקרקעין בעת תכנון עסקת מקרקעין.
מאת: עו"ד צבר גדיש, מתמחה בעסקאות ומיסוי מקרקעין. המאמר והמידע המצוי בו הינו מידע כללי המסתמך על הוראת רשות המיסים ופרשנותה לחוק ולפסיקה, אינו מהווה ייעוץ משפטי כהגדרתו בחוק, אין בו כדי להחליף מידע הניתן על ידי בעל מקצוע ואין להסתמך עליו בביצוע עסקה.
By: Attorney Tsabar Gadish,, specializes in real estate transactions and taxation.
The Article and the information contained therein is general information, including the author's personal interpretation of the real estate market, does not constitute legal advice as defined in, not enough to exchange information provided by a professional and not rely on it for the transaction.
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
