מחיר, איכות וכמות
המשקיפים תמימי דעים: נכסים משוערכים, ששוויים נמוך ביותר, הם הנכסים הראשונים, ששוויים יורד.
בחודש שעבר נמשכה המגמה, שנוצרה בתחילת שנה זו. בשוק הנדל"ן של דירות חדשות נשמרת קורקציית המחירים לדירות במגזר אקונומי-קלאס ועלית מחירים בגבולות האינפלציה בפלחי שוק "ביזנס פלוס" וכן דירות פאר. ירידת המחירים פגעה משמעותית בדירות במגזר אקונומי-קלאס. דבר זה קשור בכך, שבשוק הנדל"ן למגורים בשנה שעברה הצעות רבות שוערכו. המצב להיום הוא, שמחירי דירות, המוצעות במחירים מפולפלים יורדים בהתמדה עד לרמת המחירים, התואמת לדירות בעלות מאפיינים זהים. מצב דומה נצפה גם פלח שוק נמוך של ביזנס- קלאס. דירות מסוימות פלח שוק זה שוערכו על ידי חברות בניה, המובילות בתחום, אך גם הם נאלצו להתיישר עם מחירי הדירות החדשות בקבוצת סיווג שלהם או להוריד את המחירים עד 1%.
עם זה קיימת עליה במחירי הנדל"ן בפלח שוק היקר ביותר: "עליה עקבית בכל האזורים למחירי דירות גדולות (כ- 1,5-2% בחודש), מחירי דירות בנות 4 חדרים עלו באחוז זהה בחלקים המרכזיים והמערביים של מוסקבה. מגמת עליה במחירי דירות גדולות הפכה למורגשת יותר מאשר בחודש שעבר. הורגשה ירידת מחירים ברמת 0,7-0,8% לדירות בנות חדר אחד, שניים ושלושה חדרים באזורים המערביים של מוסקבה, וכן באותם האזורים, בהם קיים ריכוז גדול של בתים טרומיים ישנות, שנבנות בשנות ה- 50 וה- 60. בתקופת עליית המחירים בשוק הנדל"ן בשנת 2006 קשה היה למצוא ולו בעל נכס אחד שלא רצה להשתתף ב"חגיגה", אולם מספר רב של עסקאות דווקא מצביעה על כך, שהרכישות נעשו בעיקר בפלח שוק במגזר אקונומי-קלאס. דווקא בגלל זה השוק בפלחים הנמוכים לתחילת שנת 2007 היא משוערך וכיום ריבוד השוק הפך להיות סיכום סביר לעליה חדה במחירי שנה שעברה. לאור זאת, שרוב הדירות במוסקבה הינן דירות המסווגות ברמת אקומוני-קלאס, מדד כללי של המחירים לדירות מגורים נמצא במגמת ירידה".
התפתחות המחירים לדירות מגורים במוסקבה
מגזר שוק
מחיר ממוצע בחודש יוני
(דולר ארה"ב / ממ"ר)
שינוי ביחס לחודש מאי (%)
דירות חדשות
דירות סטנדרטיות
3,236
0,30 -
דירות אקונומי-קלאס
4,674
2,80 -
דירות ביזנס-קלאס
6,702
0,40
דירות מפוארות
15,514
6,30
דירות יד שניה
דירות סטנדרטיות
4,055
1,4 -
דירות אקונומי-קלאס
4,968
1,5 -
דירות ביזנס-קלאס
7,304
0,9
דירות מפוארות
12,851
3,8
במילים אחרות, המשקיפים מציינים מגמה, שלפיה המחירים תלויות באיכות:
יש לציין, שדירות יקרות הולכות ומתייקרות ואילו דירות זולות הולכות ונהיות זולות יותר. אולם לא הכל כל-כך חד משמעי, היות וישנו גם הגורם הכמותי. היקף ההיצע הן של הדירות החדשות והן של דירות יד שנייה ירד באופן משמעותי בחודש שעבר. "כמות ההיצע בשוק הדירות החדשות במוסקבה על פי סיכומי חודש יוני ירד ב- 15-17% בהשוואה לחודש שקדם לו ועמד על כ- 275 דירות.
היעדר היצע בפלח שוק של דירות חדשות במגזר אקונומי-קלאס יאלץ את הרוכשים לפנות לדירות יד שנייה וזאת כאשר אותם הרוכשים מחפשים דירות לא פחות איכותיות, אלא זולות יותר
יצוין, שמגמת צמצום ההיצע אופיינית לכל הקטגוריות של המחירים לנכסים עירוניים. כמות ההיצע של דירות יד שניה במוסקבה ירד בכמעט 20% ועמד על 40 אלף דירות. הסיבה היא זהה, בפלח שוק של דירות חדשות - תקופת האקספוזיציה התארכה פי כמה וכמה והדבר המריץ את המוכרים, שעבורם מכירת הדירה אינו מהווה עניין של נחיצות הקודמת לכל ורצוי להימנע ממכירה עד, שיגיעו ימים טובים יותר".
עם זה הולך ומצטמצם באופן מטאורי היקף ההיצע של דירות מגורים במגזר האקונומי-קלאס. למעשה במוסקבה כבר לא בונים דירות מגורים סטנדרטיות - כמעט כל הבניינים בפלח שוק זה נמסרים ליישום תוכניות סוציאליות של עירית מוסקבה. ולדימיר רסין, מנהל חברת בניה, הפועלת במוסקבה הודיע בחודש יוני, שהבניה, שהחלה במתחם יעודי באזור שצ'רבינקי הינו המתחם האחרון במוסקבה, המיועד לבניה סטנדרטית. עם זה, הוא ציין, שכמעט כל הדירות במתחם מיועדות עבור משרד ההגנה של הפדרציה הרוסית לשם פתרון נושאי שיכון של משפחות אנשי הקבע. במידה ובאזור זה יוצע משהו למכירה, אזי אלה יהיו אך ורק דירות יד שניה.
באופן זה, היעדר היצע בפלח שוק של דירות חדשות במגזר אקונומי-קלאס יאלץ את הרוכשים לפנות לדירות יד שניה וזאת כאשר אותם הרוכשים מחפשים דירות לא פחות איכותיות, אלא זולות יותר. מן הסתם, שבעלי דירות סטנדרטיות ממתינים לעיתוי, על מנת להעלות מחירים בתנאי מחסור בהיצע. לכן במהלך השנה הקרובה יש לצפות לעליית מחירים של דירות, המכונות על ידי המומחים כ"משוערכות".
ואילו בקבוצת הנכסים, המסווגים כיקרים יותר מתקיימת קורלציה מסוימת בין המחיר לבין האיכות. "מחירי הדירות בפרויקטים מסוימים במגזר ביזנס-קלאס ירדו ונצחו מתחת למחסום הפסיכולוגי - 3,000 דולר ארה"ב פר ממ"ר 1, זאת אומרת, שדירות חדשות במגזר ביזנס-קלאס לעיתים זולות באופן משמעותי מדירות יד שניה בבתים טרומיים. אולם, אין להסיק מכך, שדירות חדשות אלו יכולות למשוך אליהן חלק מהרוכשים דלי האמצעים: בפרויקטים אלו אין כמעט דירות בעלות שטח קטן ואפילו, כאשר המחיר פר ממ"ר 1 אינו גבוה, הדירות במגזר ביזנס-קלאס נשארות לא בהישג ידם עבור הרוכשים הפוטנציאליים של דירות בבתים טרומיים".
נכסים, הנמצאים בערי שדה, המקיפים את מוסקבה מתחרים עימה למעשה בפלח שוק של נכסים זולים. מן הסתם, במגמת עליה נמצא הביקוש לנכסים בערי טבעת המקיפים את מוסקבה. עם זה, יש לציין שדירות מגורים מאופיינות באיכותן הגבוהה. שווי ממ"ר 1 בבתים טרומיים נעמד על 58 אלף רובל. הערים הגדולות ביותר, הסמוכות למוסקבה הן: חימקי, קרסנוגורסק, אודינצובו, מטישצ'י ובהן עדיין נשמר יתרון משמעותי במחירים בהשוואה למוסקבה, כאשר התשתיות אינן נופלות מאילו הקיימות בבירה.
בפלח שוק עליון של ביזנס-קלאס ודירות פאר נמשכת צמיחה הדרגתית, שאינה עוקפת את האינפלציה. למרות הקיפאון הכללי בשוק, מחירי דירות פאר ממשיכים לצמוח. בחודש יוני עלית מחירים בפלח שוק זה עמד על 1%. אנו חוזים עלית מחירים ערה יותר במחצית השניה של שנת 2007 וזאת ברמת 2-3% בחודש.
בחודש יוני המחירים לדירות פאר לא השתנו וטווח המחירים עומד על 8-37 אלף דולר ארה"ב פר ממ"ר 1.
לאור קבלת חוק בבית הנבחרים, האוסר על הצגת מחירים במט"ח, החל מהראשון ביולי כל המחירים יצוינו ברובלים, דבר שיוביל לעדכון מסוים של המחירים פר ממ"ר 1 לכיוון של עליה וזאת כתוצאה מחישוב על פי השער הכדאי יותר.
חברות בניה בתחום מגורי פאר הביעו דאגה לאור הצהרות, שנשמעו מפי ראש עירית מוסקבה וחברי מועצת העיר האחרים לעניין הפסקת בניה נקודתית במרכז העיר מוסקבה. מנגד סוכני נדל"ן חושבים, שמדיניות זו של עירית מוסקבה יאפשר עליה משמעותית במחירים. ראשית כל זה מעודד המשך צמיחת המחירים לדירות פאר במרכז העיר. במובן זה, מוסקבה תהיה דומה ללונדון, שבה כל בניה חדשה בחלק ההיסטורי של העיר הינו אירוע, הרי המקור הבלעדי למגורי פאר באזורים המבוקשים ביותר בלונדון הינן דירות יד שניה. כל חריגה מכלל זה מיד מעלה מחירים לרמה חדשה. ולראיה, One Hyde Park, הפך לשיחת היום בכל העולם, כאשר מזכירים פרויקט מגורים יוקרתי. דבר זהה אמור לקרות עם מרכז העיר מוסקבה: כאשר כמות של דירות פאר מוגבלת, הביקוש עולה עוד יותר ובהתאם לכך גם יקר יותר.
אלכס סוטובסקי, רו"ח .מומחה בייעוץ מס, מיסוי בינלאומי, דיווחי מס.כניסה לאתר רואי חשבון לפניה ישירה וקבלת שירותי ראיית חשבון.
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
