את בחירת החברה איתה הם בחרו לצאת למסע
את הנתונים הראשוניים שהם קיבלו על השקעתם
את המשמעות של עלויות חברת הניהול השוטף בנכס
ובעיקר את "האחריות" שגילו כלפהם אלה שהבטיחו.
והשיעור מאלף.
חלק מהחברות כבר לא קיימות. הנתונים לא היו ממש מדוייקים. וחברות הניהול גבו דמי ניהול והוצאות שוטפות לאורך כל הדרך שנגסו..נגסו ונגסו . והכי "כואב" ההבטחות שהתפוגגו והאחריות שהתאיידה.
ממילים יפות וסיסמאות נשאר המשקיע עם נכס פעיל, או מושבת ? לא מושכר ? במרחק של אלפי קילומטרים מנמל הבית שלו.
פתאום אני מוצאת את עצמי בצומת בה מתקשרים אלי משקיעים שמעולם לא פגשתי, במדינות בארה"ב שמעולם לא שקלתי אפילו לשווק בהם ? והם מבקשים עזרה.
כך גם למדתי אני על משמעות הבחירה והאחריות שמוטלות על המשקיע עצמו.
למדתי על משקיעים שקיבלו החלטות על סמך התרשמות מפגישות במשרדים מפוארים, על נתונים מפתים- שכל בר דעת היה פוסל אותם על הסף, על הבטחות בע"פ שמאוד הרשימו ? נתונים על פערי הנכסים לפני המשבר והיום, סיפורים מרתקים על החברה ונפחי הפעילות שלה ?הם שמעו....התלהבו...ורכשו.
עברו כמה חודשים ופתאום הם מצאו את עצמם מול שוקת שבורה. התחילו להגיע חיובים שונים ומשונים מחברת הניהול ? אשר גרעו וגרעו ...מההכנסות שדו"חות האקסל שלהם לא לקחו בחשבון והתמונה התהפכה. מיותר לציין, שישנם אף כאלה שקיבלו עצת אחיטופל ופתחו ללא צורך חברה לרכישת נכס אחד או שניים. ועכשו הם "תקועים" גם עם חברת LLC שמעיקה עליהם ברמת ההוצאות השוטפת.
הם כאן. הנכס מאות אלפי קילומטרים, על המיילים שהם שולחים לא תמיד מגיבים, וסוכני המכירות אשר חיזרו אחריהם באינטנסיביות מסננים ומתעלמים.
אז הם מחפשים קרש הצלה ? הם מחפשים באינטרנט ומגיעים אלי. ברוב המקרים, לא בגלל שהם מכירים אותי ? אלא בגלל שהם מחפשים גואל.
ואני איני שמחה לאידם ? כלל לא. נהפוך הוא כל משקיע מאוכזב יוצר סביבו גלים שלילים שבאופן עקיף משפיעה על הפעילות שלי, למרות שאין לי שום זיקה לאכזבה שהם חווים.
כשנכנסתי לשוק הנדל"ן ב- 2008 היו לי שתי מנטרות. אחת אמינות והשנייה אחריות. מעולם לא חיזרתי אחרי משקיעים פוטנציאליים, לא הטרדתי ולא לחצתי. נתתי לכולם את מרחב הבחירה ? ותמיד ציינתי בפניהם שהדגש בבחירת הנכס ואיכות העסקה מושתת בעיקר על הבחירה עם מי יוצאים למסע ? תמיד האמנתי, שמסע עם חברה אמינה אשר נמצאת שם בשבילם היא הקריטריון החשוב ? אחוז תשואה יותר/פחות אינו בהכרח השיקול שצריך להניע בתהליך הבחירה שלהם.
דיברתי מהניסיון. גם אני באופן אישי ? טעיתי. בתחילת הדרך בחרתי בשגגה מישהו באינדיאנפוליס, שברגע שלמדתי מיהו ? נטשתי אותו ומייד ? כי בתפיסת העולם שלי יושר ואחריות הן אבני דרך מהותיות אשר אין להם תחליף ? והוא לא היה כזה בלשון המעטה.
בסבב השני חברתי לחברה הפועלת בסאות בנד ? אינדיאנה. נכון, אינדיאנה מעולם לא הייתה מושא נחשק לתייר הישראלי, אך כשאנו מדברים על השקעת נדל"ן השיקולים הם אחרים לגמרי.
• הנכסים כולם כבר נרכשו, שופצו והושכרו והמשקיע מקבל מידע על נכס שהוא כבר מניב ? ואת השכירות מתחילים לקבל מייד. אין סימני שאלה, אין עלויות נסתרות ואין הפתעות. ולאור המשבר מחירי נכסים אטרקטיביים, אשר לאור רמת השכירויות בשוק 600$-900$ ומעלה יצרו גם תשואות נטו גבוהות.
• היות וחברת הניהול היא תחת אותה פלטפורמה ? האחריות והניהול של הנכס מבחינתו של המשקיע נשמר לאורך כל הדרך.
• בסאות בנד, העיר הנמצאת במחוז הרביעי בגודלו באינדיאנה, ביקושים קשיחים לשכירויות, 6 אוניברסיטאות, 5 מכללות, פארק ננו טכנולוגיות, בתי חולים, מרכזים רפואיים ועוד שהופכים את העיר אשר בה מרוכזים גם כל הפעילויות של המחוז לעיר יציבה. לא עוד עיר המושתת על תעשייה אחת דוגמת: תעשיית הרכב או תיירות בלבד.
• נתון קריטי חשוב נוסף למשקיע בהיבטי ההשקעה של נכס מניב לטווח קצר/ארוך שאסור לזלזל בהשלכות שלו בעתיד- זו ארנונה נמוכה, ביטוחי נכס נמוכים אשר לא מעיקים על הכיס.
המשקיע הישראלי נוטה לעיתים לשכוח שנכס הוא "ייצור דינמי", שמתנהג בדיוק כמו נכס מושכר בארץ. יש שוכרים טובים יותר ופחות, יש כאלה ששומרים על הנכס יותר ופחות ויש כאלה שבתום החוזה לא מחדשים אותו שוב ורחמנא לצלן יש כאלה שגם לא משלמים ? זה עניין של מזל.
איך אתם, בכל זאת, בודקים את המשמעות של העסקה לאורך זמן על מנת למזער את הסיכון? חשבון פשוט ? מה תהייה עלות החזקת הנכס כשהוא ריק ? עלות ההחזקה שתצטרכו כבעלי הנכס להוציא מהכיס.
ארנונה + ביטוח + הוצאות ועד בית לשכונה (אם הנכס נמצא בשכונה סגורה/ דירה בבניין) לחלק ל- 12 חודשים. במדינות בהן הארנונה גבוהה + ביטוחי הנכס גבוהים + מיסי שכונה שוטפים גבוהים ? תגלו שההוצאה האישית שלכם מידי חודש גבוהים ביותר, שלא להזכיר את העדר ההכנסה במהלך התקופה. ועד היום עוד לא מצאתי משקיע אחד שאוהב לשלוף את הארנק מהכיס.
לכן, כשמדברים על השקעה בחו"ל אל תתעצלו. בידקו את כל ההיבטים שקשורים בעסקה והבחינה של הכדאיות שלה לאורך זמן, כשהמבחן האמיתי הוא ה"שותפים", שלכם למסע.
?
אורלי בורנשטיין, מתמחה בהשקעות נדל"ן מניב בארה"ב בסאות בנד אינדיאנה 054-6630672 ה http://www.atar-realrstate.com
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
