ביום 11.10.2011 ניתן פסק דינה של ועדת ערר שע"י ביהמ"ש המחוזי בת"א, בעניין שעלים ואחרים (ו"ע 1284/09). קביעת ועדת ערר שניתנה פה אחד מהווה תקדים בעניין קביעת "יום המכירה" בעסקאות המחויבות אישור ראש ההוצאה לפועל (כגון: כינוס נכסים, פירוק וכו') כך שיום המכירה "ידחה", ולא יהא יום אישור העסקה ע"י ראש ההוצאה לפועל, אלא דווקא ביום סיום הליכי ההוצאה לפועל והתשלום ע"י הרוכש שהוא המועד בו ניתן צו אישור סופי למכירה, מכוח תקנה 69 לתקנות ההוצל"פ.
יצויין כי את הערר מצד המערערים הוביל ידידנו עו"ד משה כדר, כשמשרדנו נתן חוות מקצועית בנדון.
עיקרי העובדות: נכס מקרקעין ברח' המסגר בתל אביב נמכר על ידי העוררים, בעלי הנכס, לחברת בני משה קרסו בע"מ, במכירה שהצריכה את אישורו של ראש ההוצאה לפועל. לצורך נטילת משכנתא לרכישת הנכס על ידי הקונה, הוגשה בתאריך 31.7.2007 בקשה בהסכמת החייבים (המוכרים) לאישור הסכם המכר של המקרקעין על ידי ראש ההוצל"פ לטובת הזוכה, בנק הפועלים בע"מ. הבקשה אושרה בו ביום ב-31.7.2007 ע"י ראש ההוצל"פ ונקבעה לביצוע בתאריך 1.8.2007. תאריך הדפסת ההחלטה הינו 5.8.2007.
בנוסף התקבלו 3 צווי מכר מכח חוק המכר לכל אחד המוכרים/העוררים ביום 9.3.2008 בדבר העברת זכויות המוכרים בנכס לקונה כשהן נקיות מכל עיקול, שעבוד או זכות אחרת.
לטענת מנהל מיסוי מקרקעין יום המכירה כקבוע בסעיף 19(1) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן – החוק) הינו יום אישור ראש ההוצל"פ- 31.7.2007– היום האחרון בו חל "חוק מס מכירה" (!!!), ולכן העסקה חבה במס מכירה (בשיעור 2.5% משווי המכירה), ואילו העוררים טוענים כי יום המכירה מאוחר ליום 31.7.2007, וחל רק עם "השלמת הליכי המכירה בהוצאה לפועל" כקבוע בתקנות ההוצאה לפועל. לחילופין נטען כי לכל המוקדם, ועל פי הלכת "סמי", יהא המועד היום בו הגיעה ההחלטה לידיעת העוררים, שהינו לא מוקדם מיום 5.8.2007.
ועדת הערר מנתחת את המונח הקבוע כ"יום המכירה" בסעיף 19(1) לחוק ומגיעה למסקנה כי מאחר ואין הגדרה מפורשת בסעיף זה לתיבת המילים "היום שבו הושלמה המכירה..." אזי יש לפנות להוראות הדין הכללי.
תוך בחינת התכלית של ס' 19(1) לחוק והתייחסות להוראות חוק ההוצאה לפועל ותקנותיו, תוך שמירה על עיקרון הקוהרנטיות בין מערכות חוק שונות, מגיעה ועדת הערר למסקנה כי יום המכירה לעניין ס' 19(1) לחוק מתגבש ביום סיום הליכי המכירה כהגדרת מונח זה בתקנות ההוצאה לפועל, ובכל מקרה לאחר 31.7.2007, במקרה נשוא הערר, מה שמביא לביטול החבות במס מכירה בעניין זה.
(יצויין כי כותב הפסק יוצא חוצץ כנגד פסקי דין מקבילים של ועדות ערר אחרות (ו"ע 3033/04 יצחק אמר, וו"ע- 3168/04 גרדוס) בהם נקבע כי במצבים של אישור עקרוני של בית משפט/הוצל"פ שקדם למועד חתימת הצדדים על הסכם מכר מפורט, יום האישור של ביהמ"ש/הוצל"פ הוא "יום המכירה". דעת הוועדה דנן – הפוכה !!)
הוועדה קובעת: יום המכירה לעניין עסקאות הטעונות אישור ראש ההוצל"פ הינו היום שבו הושלמה המכירה ע"י הרשות המוסמכת, ותכלית ההחרגה: "דחיית יום המכירה לאור חוסר הוודאות השורר לגבי עצם התממשות העסקה...".
"מכירת מקרקעין בדרך של הוצל"פ מסתיימת ביום מתן הצו מכוח תקנה 69 לתקנות הוצל"פ המורה על רישום המקרקעין ע"ש הקונה בלשכת רישום המקרקעין כשהם נקיים מכל זכות צד ג' כלשהו...".
שתי תובנות נוספות חשובות שמצאנו לנכון לציין מתוך הפסק:
"אין בפרשנות אותה נוקטת רשות המיסים בהוראת הביצוע 25/96 כדי לחייב את בית המשפט, בבואו לפרש את דבר החוק".
"מן הראוי לציין כי מס מכירה הינו מס עקיף, היוצר הכבדה על הפעילות העסקית והכלכלית במשק, שכן מס זה אינו מוטל על רווח, ולכן יש לפרש בצמצום את היקף תחולתו."
נציין כי יכול ויש בפסק זה כדי לקבוע "יום המכירה" גם לגבי עסקאות הטעונות אישור ראש ההוצל"פ, לגבי נכסים הנתונים לשומת מס רווח הון לפי פקודת מס הכנסה.
נכתב ע"י רו"ח ומשפטן ישי חיבה
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
