מכירה ללא פטור שכיחה במיוחד במקרים בהם לא היה רווח ריאלי במכירת הדירה, כלומר הדירה נמכרת באותו הסכום בו היא נרכשה ובהתאם לכך סבור המוכר כי הוא לא יחוייב במס.
רוב המוכרים וגם חלק לא מבוטל מעורכי הדין העוסקים בעסקאות מכר דירות, אינם מודעים כלל לעניין הפחת ולהשפעתו על גובה החבות במס שבח במכירת דירת מגורים ללא פטור.
בחוק מיסוי מקרקעין קיימת הוראה דרקונית הקובעת כי במכירת מקרקעין יש להפחית משווי הרכישה של המקרקעין (ועל ידי כך בעצם להגדיל את הרווח החייב במס) לא רק את סכומי הפחת שניכה המוכר אלא גם את סכומי הפחת שהמוכר היה זכאי באופן תיאורטי לנכות ממס הכנסה, אפילו אם לא דרש אותם בפועל !
סוגיית הפחת היתה תמיד נושא לויכוח בין נישומים ועורכי הדין המייצגים אותם לבין משרדי מיסוי המקרקעין במיוחד באותם מקרים בהם לא נוכה פחת בפועל. לעיתים קרובות ויכוחים כאלה היו מסתיימים בפשרה.
כאשר דובר בדירות מגורים אשר דמי השכירות מהן היו פטורים ממס הכנסה וממילא אי אפשר היה לנכות פחת ממס הכנסה, בדרך כלל לא הביאו בחשבון עורכי שומת מס השבח את הפחת התיאורטי, למרות שלפעמים הועלתה טענה כזו ע"י מפקחים מסויימים.
לפני מספר חודשים, פרסמה רשות המסים בישראל את הוראת ביצוע, מס' 5/2007 הדנה בחישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים, במקרים בהם לא ניתן למוכר פטור ממס שבח. בהתאם להוראה הנ"ל, בעת מכירת דירת מגורים אשר שימשה להשכרה, יש לנכות משווי הרכישה את הוצאות הפחת שניתן היה לדרוש לצורכי מס הכנסה, אף אם לא נדרשו בפועל.
בהוראה זו נקבע במפורש כי גם לגבי לדירות מגורים אשר דמי השכירות שנתקבלו בגין השכרתן היו פטורים לחלוטין ממס הכנסה (סכום דמי השכירות היה נמוך מתקרת הפטור)יש לנכות את הפחת שניתן היה לדרוש (באופן תיאורטי בלבד ) ממס הכנסה וזאת חרף העובדה שברור לכולם שאי אפשר היה לנכות בפועל פחת במקרים אלה.
כפועל יוצא מהוראה זו, גם אם לא היה למוכר רווח ריאלי אמיתי (שבח ריאלי) במכירת הדירה הוא עדיין עלול להתחייב במס בגין רווח מדומה הנוצר כתוצאה מהקטנה מלאכותית של שווי הרכישה ע"י ניכוי הפחת התיאורטי !
לפיכך, מומלץ לכל מי שעומד למכור דירת מגורים ששימשה להשכרה מבלי לנצל פטור ממס שבח, לבצע לפני מכירת הדירה תחשיב אומדני של המס הצפוי בהתחשב ברכיב הפחת וע"י כך להמנע מהפתעות לא נעימות.
באם התחשיב יראה שלאור מרכיב הפחת צפויה חבות במס שבח, יוכל המוכר לדחות את המכירה עד למועד בו הוא יהיה זכאי לפטור בהתחשב במכירות הפטורות הקודמות שהוא ביצע בעבר.
הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
דן אבישר, עו"ד נוטריון ומגשר. מומחה למיסוי מקרקעין. בוגר הפקולטה למשפטים של אוניברסיטת ת"א. בוגר השתלמויות במיסוי מקרקעין ובמיסוי בינלאומי. חבר ועדת המסים של לשכת עורכי הדין בישראל.
עוסק בתכנוני מס, ייעוץ מס, עריכת עסקאות מקרקעין מכל הסוגים, ייצוג בפני רשויות המס, ועדות ערר ובתי משפט.
רח' מנחם בגין 12,ר"ג, טל': 6122111.ליצירת קשר: dan@ybhlaw.com
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
