בת.א 622/95 שנידון בבית המשפט המחוזי תל אביב ? יפו חלקה 24 בגוש 3714 בע"מ נ' המועצה המקומית מזכרת בתיה בפני כב' השופטת אסתר חיות, נידונה שאלת ביטולו של חוזה עקב אי גילוי פרט לתובעת.
ביום 21.5.1990 התקשרה התובעת, "חברת חלקה 24 בגוש 3714 בע"מ" בהסכם מכר עם הנתבעת, "המועצה המקומית מזכרת בתיה", לפיו מכרה התובעת למועצה המקומית חלקת קרקע בשטח של 38,310 מ"ר, שהייתה בבעלותה. תמורת החלקה שילמה המועצה המקומית לתובעת סך השווה בשקלים ל-250,000 $ אשר חושב לפי 6,500 $ לדונם.
בעת חתימת ההסכם הייתה החלקה מיועדת לחקלאות, על פי תוכנית 6/R שהייתה בתוקף וחלה על החלקה. כשנתיים וחצי לאחר שנחתם הסכם המכר, שלחה התובעת למועצה המקומית הודעה בדבר ביטול ההסכם בה טענה כי נודע לה כי המועצה המקומית הטעתה אותה ועל כן היא מבקשת לבטל את ההסכם ולהחזיר את המצב לקדמותו.
המועצה המקומית דחתה טענות אלו.
טענות הצדדים:
בתביעתה טענה התובעת כי ראש המועצה, עימו ניהלו נציגיה משא ומתן לקראת כריתתו של הסכם המכר, הסתיר מהם ביודעין ובחוסר תום לב, אינפורמציה מהותית באשר להליכי תכנון אותם יזמה המועצה המקומית קודם שהחל המשא ומתן.
מטרתם של הליכי תכנון אלה הייתה לשנות את ייעודם של המקרקעין הכלולים בתוכנית מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. התובעת טענה כי אילו היה ראש המועצה מגלה נתונים אלה במהלך המשא ומתן לא הייתה החברה מתקשרת עם המועצה המקומית בהסכם המכר ובוודאי שלא הייתה מסכימה למכור את החלקה במחיר של 6,500$ לדונם. על יסוד טענות אלה עתרה התובעת לסעדים של ביטול והשבה בעין ופיצויים ולחילופין עתרה לביטול ולהשבת שווי ופיצויים. לחילופי חילופין עתרה התובעת לפיצויים בלבד בגין תרמית, הפרת חובת תום הלב ועשיית עושר.
ראש המועצה והמועצה המקומית (להלן ? "הנתבעים"), טענו מנגד כי התובעת ידעה או יכולה הייתה לדעת את כל הפרטים הרלוונטיים לעסקה, במהלך משא ומתן וכן במועד החתימה על הסכם המכר וכי הצפי לשינוי ייעודה של החלקה היה ידוע לתובעת ואף קיבל ביטוי במחיר שעליו הוסכם. כמו כן טענו המשיבים כי ביטול הסכם המכר על ידי התובעת כשנתיים וחצי לאחר שנחתם נגוע בחוסר תום לב ונובע מן הרצון לקבל נתח משווי החלקה שהושבחה לאחר שהמועצה המקומית רכשה אותה כדין והשקיעה משאבים כספיים ומאמצים לקידום תוכנית שמטרתה הקמת יחידות דיור נוספות. על מנת להכריע בסכסוך בחנה כב' השופטת אסתר חיות מה נאמר ומה לא נאמר על ידי ראש המועצה לנציגי התובעת במהלך המשא ומתן שנוהל ביניהם.
לגרסת התובעת, נאמר להם על ידי ראש המועצה כי " במשך 5 שנים לפחות לא יהיה שום פיתוח ולא תתקיים שום בנייה בכיוון החלקה או בחלקה". בניגוד לכך, מתוך פרוטוקול מליאת המועצה עולה כי כבר ביום 28.3.1989- כחצי שנה לפני שנולד המשא ומתן, דיווח ראש המועצה למליאת המועצה על סיום הכנתן של מספר תוכניות וביניהן תוכנית להקמת שתי שכונות חדשות על שטח חקלאי שיופשר לבנייה, והתברר כי כבר ביום 25.10.1989 התקבלה תוכנית הבנייה במשרדי הוועדה המחוזית לאחר שאושרה על ידי הוועדה המקומית.
משעומת ראש המועצה עם עובדות אלה הודה כי בעת שהחל המשא ומתן עם נציגי התובעת כבר יצאו לדרך הליכי תכנון הנוגעים לתוכנית הבנייה, וכי תוכנית זו נועדה להגשים הבטחה אותה נתן לקהל בוחריו לפעול להקמת יחידות דיור נוספות ביישוב. כן התברר עוד כי ראש המועצה נמנע ביודעין מלספר לנציגי התובעת על דבר קיומה של התוכנית. ביום 11.7.1990 כחודשיים לאחר חתימת הסכם המכר, נחקק חוק הול"לים הקובע הסדרים מיוחדים ומזורזים לאישור תוכניות בנייה הכרוכות בשינויי ייעוד של הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד של מגורים.
חוק הול"לים נולד על רקע גל העלייה הגדול מרוסיה שזרם ארצה באותה עת ובסעיף 1 של החוק מלמד על מטרתו בקובעו:
"1. חוק זה בא לקבוע, כהוראת שעה, הסדרים מיוחדים לאישור תוכניות בנייה, לשם הערכות דחופה למתן פתרון לצורכי הדיור והתעסוקה במדינה ? לקליטת עליה, זוגות צעירים ומחוסרי דיור ותעסוקה."
סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג ? 1973 קובע כי צדדים המנהלים משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייבים לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. בגדר החובה לנהוג בתום לב, מוטלת על כל אחד מן הצדדים למשא ומתן החובה לגלות לצד שכנגד פרטים מהותיים שיש בהם כדי להשפיע על החלטתו באם להתקשר בחוזה. חובה זו משתרעת לא רק על גילויים של פרטים שאותם ביקש הצד שכנגד לקבל אלא גם על "מסירת פרטים יזומה על מידע שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה".
הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב איננה רק מצג פוזיטיבי כוזב.
חובות אלה מוטלות באופן מוגבר על צד למשא ומתן שהינו רשות ציבורית וזאת בשל הדואליות הנורמטיבית החלה על הרשות גם בעת שהיא פועלת בתחום המשפט הפרטי.
הפרת חובת הגילוי ותוצאותיה
בית המשפט מצא כי במקרה זה הפרה המועצה המקומית את חובות הגילוי המוטלות עליה הן כרשות ציבורית והן מכוח סעיף 12 לחוק החוזים, כצד למשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה.
התובעת ידעה אמנם כי קיים צפי לשינוי ייעוד ולבנייה בחלקה, והדבר קיבל ביטוי במחיר לדונם שעליו הוסכם בינה ובין המועצה המקומית, אולם תוכנית הבנייה מהווה פרט מהותי לעסקה, אותו היה על המועצה המקומית לגלות לתובעת במהלך המשא ומתן עמה.
כמו כן, הדגישה השופטת כי: העובדה שניתן היה לברר במוסדות התכנון את דבר קיומו של הליך תכנוני בקשר לחלקה, מבלי לקבל פרטים לגבי תוכנו של הליך כזה, אין בה כדי להמעיט מחובת הגילוי החלה על המועצה המקומית במקרה הנדון. זאת משום שאינפורמציה כללית ומעורפלת כזו בדבר קיומו של הליך תכנוני אין בה כדי ליתן בידי התובעת את הכלים המהותיים הדרושים לה לצורך המשא ומתן.
לעומת זאת, ציינה השופטת כי אין לקבל את טענת התובעת כי יש להחיל את חובת הגילוי גם על רעיונות גולמיים וגישושים ראשונים שמקיימת הרשות בשלב המשא ומתן לקידום מהלכים תכנוניים אפשריים בעתיד. השופטת בחנה את השאלה- האם הערכת הזמן שניתנה לנציגי התובעת על ידי ראש המועצה ? חמש שנים לפחות ? בלא שגילה להם דבר קיומה של תוכנית הבנייה, הייתה הערכה סבירה ומציאותית בנסיבות שהיו ידועות ערב חתימתו של הסכם המכר. על פי הדין שהיה קיים בטרם נחקק חוק הול"לים, נדרש היה ללא ספק פרק זמן העולה על חמש שנים על מנת להשלים את הליכי התכנון ולהתחיל לבנות בשטח. זאת, בין היתר, נוכח העובדה כי בטרם נחקק חוק הול"לים לא ניתן היה לאשר במוסדות התכנון במקביל אלא רק בזו אחר זו תוכנית לשינוי ייעוד ותוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה.
כלומר, עולה כי גם אילו היה ראש המועצה מגלה לנציגי התובעת את דבר קיומם של הליכי התכנון דאז לגבי החלקה, הייתה נותרת בעינה כהערכה סבירה הערכתו הסובייקטיבית באשר למשך הזמן שיידרש לצורך השלמת הליכי התכנון ובאשר ללוח הזמנים הצפוי לצורך התחלת בנייה בחלקה.
לפיכך, גם אילו היו נציגי התובעת יודעים בעת המשא ומתן על דבר קיומה של תוכנית הבנייה ועל הליכי התכנון שהחלו לגביה, נראה כי לא היה בכך כדי להשפיע על נכונותם להתקשר בהסכם המכר עם המועצה המקומית.
המסקנה הנובעת מכך היא כי לא מתקיים במקרה שלפנינו קשר סיבתי בין הפרת חובת הגילוי מצד המועצה המקומית ובין התקשרותה של התובעת בהסכם המכר, ומכאן שההתקשרות באותו הסכם אינה נגועה בטעות או בהטעיה כמובנם של פגמים אלה בחוק החוזים.
נוכח מסקנה זו קבעה השופטת כי אין התובעת זכאית לביטול הסכם המכר, ואין היא זכאית להשבה בעין, להשבת שווי, או לפיצויים הנובעים מפגמים בכריתת הסכם המכר ומעוולות של רשלנות ותרמית אותן ייחסה למועצה המקומית בכל הנוגע להתקשרות באותו הסכם.
מן הטעמים שפורטו לעיל, התביעה נדחתה אך בנסיבות העניין ונוכח התנהלות הנתבעים בפרשה זו, לא הוציאה השופטת צו להוצאות לחובת התובעת.
הכותבים הינם שותפים במשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפט מסחרי ומיסויי. המשרד החל לפעול בחיפה, וכיום פועל בכל רחבי הארץ באמצעות משרדים ברמת גן ובטבריה. במשרד כ-40 משפטנים, וכולל 7 שותפים, בנוסף לצוות העמיתים, צוות המומחים (רו"ח, יועץ פנסיוני ועוד) והצוות האדמיניסטרטיבי.
רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל), 52522
טל': 6127446-03, פקס: 6127449-03
חיפה: שד' המגינים 58, 33264
טל': 8526693-04, פקס: 8555976-04
טבריה: רח' הירדן 100א' ת.ד. 1902, 14200
טל': 6717201-04, פקס: 6717203-04
רומניה: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2 בוקרשט, רומניה.
http://www.adviser.co.il
לשאלות לגבי המאמרים, נא שלחו שאלותיכם למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
