מהי עסקה במקרקעין
דף הבית  >>   >>  הרשם | התחבר

מהי עסקה במקרקעין 

מאת    [ 15/03/2011 ]
מילים במאמר: 555   [ נצפה 2648 פעמים ]
articles.co.il


 
 

הרשם כעת לרשימת התפוצה!
קבל דיוור אוטומטי של מאמרים חדשים
בנושאי חוק ומשפט
דואר אלקטרוני:

מהי עסקה במקרקעין ?

חוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 מונה רשימה סגורה של זכויות במקרקעין, המקנות לבעליהן זכות קניינית, רק אחרי רישומן בפנקסי המקרקעין, על פי ס' 7 (א) לחוק המקרקעין, עסקה נגמרת ברישום, כלומר רק בעת רישום הנכס בטאבו, זכותו של הקונה מוגנת ואין יכולת לנושי המוכר יכולת לגבות את חובם מהנכס, אולם כאשר לא בוצע הרישום על שם הקונה, אין לו אלא זכות חוזית, כלפי המוכר שהתחייב להקנות לו את המקרקעין, ונושי המוכר רשאים לגבות את החוב, יצויין כי עפ"י ס' 6 (א) לחוק המקרקעין, הורשה על פי צוואה איננה עסקה במקרקעין, אולם גם הורשה על פי דין אינה עסקה במקרקעין הואיל ואינה נעשית מרצונו של המוריש אלא על פי הדין , ישנן חמש זכויות במקרקעין : בעלות, שכירות , משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה, עסקת בעלות מתקיימת כאשר נכס הרשום בטאבו על שם המוכר נמכר לקונה, שכירות – כאשר הבעלים משכיר את הנכס הרשום בפנקסי המקרקעין והשכירות נרשמת על שם הקונה, זיקת הנאה – מתבצעת כאשר הבעלים או השוכר שהשכירות רשומה על שמו, מעניקים לאדם אחר זכות להשתמש בחלק מסויים במקרקעין, וזכות זו נרשמת בפנקסי המקרקעין, זכות קדימה – היא זכות כאשר בעל המקרקעין מעניק לאחר זכות להיות ראשון ברכישת המקרקעין לפני שיימכרו לאחר, ורק אחרי שבעל הזכות קדימה אינו מעוניין לקנות את המקרקעין, יוכל הבעלים למכור את הדירה לאחר, בתנאים הקבועים בחוק, עסקה במקרקעין, בדרך כלל מתבצעת בשלבים כדלקמן : א. השלב החוזי ב. השלב הקנייני. בשלב החוזי המוכר והקונה חותמים על חוזה מכר, שכירות וכו', העסקה נגמרת רק לאחר שרשם המקרקעין אישר אותה לרישום, לגבי עסקת מקרקעין חלות הוראות בחוק ובתקנות המקרקעין, שעיקרן הן חובת הרישום וחובת הכתב, כאמור לעיל חובת הרישום מצוייה בס' 7 (א) לחוק המקרקעין, כל עוד לא נגמרה העסקה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה עפ"י ס' 7 (ב) לחוק המקרקעין, למשל חוזה למכירת מקרקעין שלא נרשמו על שם הקונה, הקונה יוכל לחייב את המוכר לקיים את החיובים על פי החוזה אולם המוכר ממשיך להיות בעלים של הנכס ואם קיימים למוכר נושים הם יכולים לעקל את המקרקעין כדי לגבות את חובם ממכירתם. הדרישה השנייה היא דרישת הכתב המגולמת בס' 8 לחוק המקרקעין, במספר רב של פסקי דין, התגבשה ההלכה , שבהסכם לעשיית עסקה  יש לכלול את הפרטים החשובים והם תיאור הצדדים, תיאור המקרקעין, התמורה ומהות העיסקה. ישנם פסקי דין רבים בהם היתה סטייה מההלכה וניתן לקיים את ההסכם גם אם חסר פרט זה או אחר, למשל תוארו בפסיקה מקרים, שבית המשפט נתן תוקף גם לחוזים שלא נחתמו, אם הוכח שהיתה גמירות דעת לקיים את ההסכם, הפסיקה בחנה גם את דרישת הכתב בדיירות מוגנת, וקבעה שדיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין ולכן לא חלה עליה חובת הכתב, לעומת זאת זכרון דברים, אם יוכח שלצדדים היתה גמירות דעת לעשות עסקה והיתה כוונה לחתום על חוזה מחייב הרי שזכרון הדברים הוא כחוזה, אולם אם לא היתה להם כוונה בשלב זה לכרות הסכם מחייב, הרי שזכרון הדברים אינו בבחינת חוזה מחייב. לגבי הערת אזהרה, בית המשפט קבע שהערת אזהרה אינה עסקה במקרקעין ולכן דרישת הכתב אינה דרושה, בהסכם אופציה – ההלכה היא שהסכם כזה הוא התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין בעתיד ועל כן חלה עליו חובת הכתב. לבסוף, עסקה במקרקעין נרשמת על פי שטר עסקה, השטר הוא מסמך ההקנייה, והוא המסמל כי הקניית המקרקעין מהמוכר לקונה בוצעה מרצון. בפעולה במקרקעין שאינה עסקה במקרקעין, לא מתבצעת הפעולה באמצעות שטר, למשל ירושה והערת אזהרה, הרישום מתבצע באמצעות מסמך אחר.

עו"ד צביה חן בת חיים

אשקלון

צביה חן עורכת דין, אמא לשלושה ילדים מקסימים, חתן וכלה שגורמים אושר רב, שלושה  נכדים מדהימים ובן זוג אוהב ואהוב לאחרונה עורכת דין עמצאית בוגרת קורס גישור בסיסי, משרדי ממוקם ברחוב הרצל 30/37 אשקלון טל. 08-6755581 פקס. 08-6755582

מקור המאמר: Articles.co.il/עו''ד צביה חן


אהבת את המאמר? שתף בבקשה!

תגיות של המאמר:

תגובות למאמר:

  • ציטוט אקדמי של המאמר לפי כללי APA:
    חן, עו''ד צביה . (15/03/2011).  מהי עסקה במקרקעין . [גרסה אלקטרונית]. אתר מאמרים.
    נדלה בתאריך:20/09/14 מ:http://www.articles.co.il/article.php?id=103778

  • ציטוט אקדמי של המאמר לפי כללי MLA:
    חן, עו''ד צביה . "מהי עסקה במקרקעין " . [גרסה אלקטרונית]. אתר מאמרים. 15/03/2011
    נדלה בתאריך:20/09/14 מ:http://www.articles.co.il/article.php?id=103778

  •  מאמרים אחרונים מאת עו''ד צביה חן
       הצעת חוק הסעד (קיום ועדות וסדרי דין בהם בענייני קטינים , נזקקים , מפגרים, חולי נפש ונעדרים ) תש"ע - 2014
       סיכום פסק דין קשת טעמים נגד בנק לאומי
       עוולת הרשלנות רשלנות רפואית
       הצעה לשיתופי פעולה וסיום תיק משפטי במהירות
       ירידה מהרכב האם מהווה תאונת דרכים
       הגבלות לאחר תיון 29 לחוק ההוצאה לפועל
       תביעה על סכום קצוב מהי?
       פסק דין בית יולס נ רביב ואח
       פסק דין זוננשיין נ. האחים גבסו
       ס' 12 לחוק החוזים לעומת ס' 8 לחוק השליחות
       הבטי מס של עזבונות וירושות.
       קביעת דרגת נכות נפשית על פי תקנות המלל
       עשיית דין עצמי פינוי שוכר בכח
       כאב וסבל ראש נזק בפקודת הנזיקין
       פיצויים בראש נזק כאב וסבל


     מאמרים אחרונים בקטגוריה מקרקעין
       היבטי מס בניסוח חוזי מקרקעין
       קבוצות רכישה - יתרונות מול סיכונים (עי עורך דין קבוצות רכישה )
       תמ"א 38 / פינוי בינוי - המדריך המלא לדייר / בעל דירה- פרק ראשון: נסח הטאבו- מה יגלה לנו? ומה השלכות המידע?
       תמא 38: הפתרון למשבר הדיור.
       2 דברים בטוחים בחיים: מוות ומיסים, מיסוי בתמא 38
       פטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים
       עדכון מדרגות מס הרכישה ב2014
       מס שבח במכירת דירה: ההגנה הליניארית והמלכודת האינפלציונית
       דייר מוגן לא יכפה תמ"א 38
       הליכי פשיטת רגל לא מעכבים מימוש
       קלות העונש בעבירות בניה
       הסכם מכר במייל- האם אפשרי?
       שמאי מקרקעין לא פעל כהלכה
       גן ללא היתר שימוש חורג יסגר
       מימוש זכויות הרשומות ב"מושע"- האם אפשרי?


     מאמרים נצפים ביותר בקטגוריה מקרקעין
       המדריך השלם לחוק הגנת הדייר
       קביעת דמי וועד בית בתקנון הבית המשותף
       פינוי שוכר דירה
       זיכרון דברים דירה
       האם כדאי לחתום על זיכרון דברים לרכישת דירה?
       רכישת דירה מכונס נכסים - כן או לא
       אופציה בלתי מוגבלת בחוזה שכירות
       חלוקת דירת ירושה בין יורשים
       גן ילדים בדירת מגורים
       חוזה מכר דירה? דברים קריטיים שאתם לא יודעים!
       מי זכאי להנחה בארנונה
       המדריך לרכישת דירה מקבלן
       ואלו הן עשרת הדיברות למארגני קבוצות רכישה
       מתי זכאי מתווך לדמי תיווך
       אחריות קבלן לאחר מסירת הנכס


    מאמרים

    ©2014
    כל הזכויות שמורות

    מורנו'ס - שיווק באינטרנט

    אודותינו
    שאלות נפוצות
    יצירת קשר
    יתרונות לכותבי מאמרים
    מדיניות פרטיות
    רשימת כותבים
    כותבים מומחים
    עלינו בעיתונות
    מאמרים חדשים
    פרסם אצלנו
    לכותבי מאמרים: פתיחת חשבון חינם
    כניסה למערכת
    יתרונות לכותבי מאמרים
    תנאי השירות
    הנחיות עריכה
    לבעלי אתרים:



    מדיה חברתית:
    חלון מאמרים לאתרך
    תנאי שימוש במאמרים
    ערוצי מאמרים ב-RSS Recent articles RSS
    כתיבת מאמרים

    מאמרים בפייסבוק מאמרים בטוויטר מאמרים ביוטיוב