אלי דורון, עו"ד - אסף סלע, עו"ד / eli-doron@taxlawyers.co.il
הצגת הסוגיה המשפטית:
כידוע, בשל מצוקת הדיור במקומות האורבניים בישראל, ומנגד, בשל שכר הדירה הגבוה המשתלם בגין השכרת יחידות הדיור, נוטים בעלי הדירות לפצל את שטח דירת מגוריהם למספר יחידות דיור נפרדות ועצמאיות, דבר המאפשר להם להשכיר חלקים מדירת מגוריהם לאחרים, ולהנות מהכנסה פנויה נוספת.
הבעיה מתעוררת, כאשר אותם בעלי דירות מבקשים למכור בשלמות את דירת מגוריהם "המפוצלת" ונתקלים ברשויות מס השבח. מכאן, שמתעוררת השאלה - כיצד תיתפס עסקת מכר של דירה מפוצלת - האם כעסקת מכר אחת, או שמא, עסקת המכר תהא פועל יוצא של מספר יחידות הדיור השונות המצויות בדירה .
נבחן תחילה - כיצד תחושב עסקת מכר מקרקעין? בעת ביצוע עסקה של מכירת זכות מקרקעין, חייב המוכר בתשלום מס שבח ומס מכירה בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג- 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), ואילו הקונה מחויב בתשלום מס רכישה .
מס השבח במכירת זכות במקרקעין, להבדיל מהמס המוטל על פעולה באיגוד מקרקעין, הנו הסכום שבו עולה שווי המכירה על שווי הרכישה, בניכוי השבח האינפלציוני, הנובע מעליית המדד.
חוק מיסוי המקרקעין מעניק למוכרים מספר פטורים ממס שבח, כגון : מכירת זכות ללא תמורה מיחיד לקרובו, הפקעת זכות במקרקעין והפיצוי שניתן בגינה, מכירת זכות במקרקעין שהרווח ממנה נתון לשומה לפי פקודת מס הכנסה, והפטור לדירת מגורים מזכה .
מהי אם כן - דירת מגורים מזכה ?
על מנת להשיב על שאלה זו, נגדיר תחילה את המונח "דירת מגורים". סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר דירת מגורים כדלהלן:
" דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמש למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה.
כעת, אנו נדרשים להגדיר את המונח - "דירת מגורים מזכה". סעיף 49 לחוק מיסוי המקרקעין מגדיר את המונח "דירת מגורים מזכה", כדלהלן:
49. הגדרה וחזקה
(א) לענין פרק זה, "בעלות" - לרבות חכירה
כמשמעותה בהגדרת "זכות במקרקעין ".
"יום הקובע" - יום ג´ בטבת התשנ"ח (1 בינואר
1998)
" דירת מגורים מזכה" - דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן :
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב
השבח ;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה ; "
נבחן כעת מהם הפטורים שהעניק המחוקק ממס שבח במכירת דירת מגורים ?
1. פטור במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים
2.פטור לדירת מגורים יחידה. תנאי לקבלת
פטור זה הנו כי הדירה הנמכרת היא דירתו
היחידה של המוכר והמוכר לא מכר, במשך
שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה
האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס
לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה
לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת
מגורים אחת .
בעניין זה יצוין, כי מוכר שיש בבעלותו דירה נוספת שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת - לא תחשב כדירה נוספת, כל עוד נמכרה הדירה תוך 12 חודשים מעת שנרכשה הדירה החדשה.
3. פטור במכירת דירת מגורים מזכה כמשמעותה
בחוק, שקיבל המוכר בירושה ובהתקיים כל
התנאים האמורים בסעיף 49ב (5) לחוק מיסוי
מקרקעין.
4. פטור חד פעמי. סעיף 49 ה לחוק מעניק פטור
חד פעמי הקובע, כי תושב ישראל המוכר דירת
מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס
במכירתה, בכפוף לתנאים דלהלן :
א. המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת בתוך
שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא
הפטור
ב. סכום השווי של הדירה הראשונה ושל
הדירה הנמכרת ביחד, לא עלה על מיליון
וחמש מאות אלף שקלים חדשים;
ג. המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה
השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה,
דירה אחרת, בישראל או באזור, בסכום
השווה לשלושה רבעים לפחות משווי
הדירות האמור לעיל.
מהאמור לעיל אנו למדים על החשיבות הרבה בבואנו לבחון מהי הזכות הנמכרת לשם חישוב מס השבח, מאחר ומחד - אם נראה את מכירת הדירה המפוצלת כעסקת מכר אחת, אזי יהא פטור המוכר ממס שבח בגין עסקה זו לפי אחד הפטורים המנויים בסעיפים 1 -3 לעיל. מאידך - באם נראה את מכירת הדירה המפוצלת כפועל יוצא של מספר יחידות הדיור השונות המצויות בה, שהרי אז יהא המוכר פטור ממס שבח בגין יחידת הדיור הראשונה, ואילו יחויב המוכר במס שבח בגין יתרת יחידות הדיור.
בעיה זה נבחנה לאחרונה בתיק עמ"ש 2041/01 ד"ר לאה ציבעוני נ´ מנהל מיסוי מקרקעין.
עובדות המקרה:
עסקינן בדירת מגורים רשומה בלשכת רשום המקרקעין בשטח כולל של כ - 205 מ"ר. שטח פנים הדירה פוצל באופן ארעי (ע"י קירות גבס) לשתי יחידות מגורים נפרדות ועצמאיות, בעלות כניסות נפרדות , להן חוברו מוני חשמל ומים נפרדים, והיחידות חויבו בהיטלי ארנונה נפרדים.
לימים, נמכרה דירת המגורים כולה ונדרשה השאלה - כיצד יש לחשב את מס השבח, האם בגין שתי עסקאות מכר נפרדות, או שמא בגין עסקת מכר אחת ?
עמדת העוררת:
העוררת גורסת, כי על פי חוזה המכירה ונסח הטאבו, נמכרה דירת מגורים אחת בת 7 חדרים בשטח כולל של 205 מ"ר, משכך יש לחשב את מס השבח בגין עסקת מכר אחת בלבד.
עמדת המשיב:
לעומתה, גורס מנהל מיסוי המקרקעין (להלן: "המשיב"), כי יש לבחון את המצב בשטח, לפיו בפועל נמכרו שתי יחידות נפרדות ועצמאיות, ומשכך, יש לחשב את מס השבח בגין שתי עסקאות מכר נפרדות .
קביעת בית המשפט:
בית המשפט גרס, כי המבחן הקובע לעניין זה יהא - תוכנה הכלכלי האמיתי של עסקת המכר. במקרה דנן קבע בית המשפט כי על פי הסכם המכר ניתן להיווכח שהנכס הנמכר הנו דירת מגורים אחת בת 7 חדרים, בשטח כולל של כ- 205 מ"ר. כמו כן, קבע בית המשפט כי הן המוכרת והן הקונה ראו בקיר ההפרדה - כהפרדה ארעית בלבד, דבר המלמד כי תוכנה הכלכלי האמיתי של העסקה דנן הנו מכירת דירת המגורים בשלמותה - כעסקת מכר אחת. בית המשפט נעזר במבחן סובייקטיבי הבוחן את כוונת הצדדים בעסקת המכר ותוכנה הכלכלי של העסקה.
רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל), 52522
טל': 6127446-03, פקס: 6127449-03
חיפה: שד' המגינים 58, 33264
טל': 8526693-04, פקס: 8555976-04
טבריה: רח' הירדן 100א' ת.ד. 1902, 14200
טל': 6717201-04, פקס: 6717203-04
רומניה: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2 בוקרשט, רומניה.
http://www.adviser.co.il
לשאלות לגבי המאמרים, נא שלחו שאלותיכם למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
